(Jur) Vente en l’état futur d’achèvement : portée de l’avis de la personne qualifiée

Une SCI fait construire quatre villas vendues en l’état futur d’achèvement et soumises à la loi sur la copropriété des immeubles bâtis. Les acquéreurs prennent possession des villas réceptionnées et pour lesquelles les réserves sont levées. Aucun constat contradictoire d’achèvement n’étant intervenu, la SCI assigne en paiement du solde du prix les acquéreurs qui invoquent l’inachèvement des immeubles, des malfaçons et non-façons et sollicitent la désignation, par le juge, de la personne qualifiée mentionnée à l’article R. 261-2 du Code de la construction et de l’habitation aux fins de dire si les immeubles sont achevés au sens de l’article R. 261-1 du même code. La personne qualifiée ayant conclu à l’inachèvement des ouvrages, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires assignent la SCI en consignation du prix et en paiement des pénalités de retard et des travaux de parachèvement et, dans une instance distincte, la SCI assigne lescopropriétaires en paiement du solde du prix et le maître d’œuvre, avec son assureur, en responsabilité.

La cour d'appel d'Aix-en-Provence rejette la demande de la SCI en paiement du solde des prix de vente en retenant que, eu égard au cadre spécifique de la désignation de la personne qualifiée et aux conséquences attachées par les actes de vente à l’avis émis par celle-ci, le juge ne peut se substituer à cette dernière.

L'arrêt est cassé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui précise qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement, la clause prévoyant le recours à l’avis d’une personne qualifiée, à défaut d’accord des parties sur l’achèvement, ne fait pas obstacle à ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères d’achèvement définis par l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation.